Een woning kopen voor de helft van de marktwaarde, de verkoper er laten wonen en hem via een maandelijkse rente betalen. Zo’n aankoop op lijfrente kan interessant zijn voor wie cash kan missen, en voor verkopers die een aanvullend pensioen willen.

‘De aankoop van een woning op lijfrente trekt vooral beleggers aan, niet zozeer kopers die van plan zijn de woning te betrekken’, zegt Christophe Niclaus, een makelaar die zich sinds zes jaar volop toelegt op de verkoop van woningen op lijfrente en daarvoor kantoren opende in Gent en Knokke.

‘Ik ken zelfs iemand die al drie panden op lijfrente heeft gekocht’, zegt de zaakvoerder van Immo2Life. ‘De formule slaat aan bij gegoede mensen die op zoek zijn naar een alternatief voor het spaarboekje. En bij kapitaalkrachtige expats, voor wie het bijna onmogelijk is de beslommeringen van een verhuring op te volgen omdat ze in het buitenland verblijven. Andere kandidaten zijn mensen die een woning willen kopen voor hun jonge kinderen.’

Rente

Bij de aankoop van een woning op lijfrente wordt u de eigenaar zonder de volledige, huidige marktprijs te betalen. Meestal wordt vastgelegd dat de verkoper in het pand mag blijven wonen (zie kader hiernaast). ‘De koper betaalt nooit meer dan 70 procent’, zegt Niclaus.

U moet wel een minimumprijs overeenkomen, al was het maar om te verhinderen dat de transactie wordt bestempeld als een verdoken schenking. ‘Om discussies te vermijden hanteren we de stelregel dat de verkoopprijs minstens vijf twaalfde van de marktwaarde van het pand moet zijn’, vervolgt Niclaus. Koopt u een pand van pakweg 200.000 euro, dan moet de prijs dus minstens 83.333 euro bedragen.

U betaalt die som niet in één keer. Bij de ondertekening van de verkoopakte maakt u ‘een bouquet’ van 10 tot 30 procent van de verkoopprijs over. Door de lage rentevoeten zijn kopers volgens Niclaus vaak bereid een bouquet van 30 procent op te hoesten.

De rest van het verkoopbedrag betaalt u in de vorm van een maandelijkse rente. Die wordt berekend aan de hand van tabellen, zoals de Tafels Schryvers (www.tafelsschryvers.be). Als de verkoper overlijdt, is de koper de rente niet meer verschuldigd. Als de verkoper na de overeenkomst niet lang meer leeft, doet u dus een goede zaak.

Vaak wordt gedacht dat de koper de rente verschuldigd is zolang de verkoper leeft. Maar in de praktijk worden de betalingen beperkt in de tijd. Volgens Niclaus vaak tot 15, hooguit 20 jaar.

Daarmee sluit de koper het risico uit dat hij zich blauw betaalt. Bijvoorbeeld als een bejaarde maar kranige verkoper na de aankoop vrolijk nog dertig jaar ouder wordt. ‘Zoals Jeanne Calment, een Franse die toen ze 90 was haar woning op lijfrente verkocht aan haar veel jongere notaris. Die meende de zaak van zijn leven te hebben beklonken. Maar Calment werd 122 en overleefde haar notaris, zodat diens weduwe de betaling van de rente moest verderzetten en de kopers uiteindelijk twee keer de marktprijs hebben betaald’, illustreert de makelaar.

Hoewel de betaling van een maandelijkse rente wordt beperkt in de tijd, wordt ze wel geïndexeerd zodat ze een gelijke trend houdt met de stijgende levensduurte. Het is aan de contractspartijen om overeen te komen wat na 15 of 20 jaar gebeurt. Volgens Niclaus zijn er drie opties: Of de verkoper blijft de woning verder gratis betrekken. Of de verkoper blijft er wonen mits de betaling van een huurprijs. Of de verkoper verlaat de woning zodat u zelf vrij over de woning kunt beschikken.

De aankoop van een woning op lijfrente is geen goede optie voor wie voor de aankoop moet lenen. Vaak is een bank niet bereid een hypothecaire lening toe te staan bij zo’n constructie. Dat komt omdat ze minder zekerheid heeft dat ze haar geld terugkrijgt. Om de betaling van de prijs te waarborgen neemt de verkoper een hypothecaire inschrijving op het pand en wel in eerste rang. Als de banken een woonkrediet toekennen, kunnen ze maar een inschrijving nemen in tweede rang, waardoor ze bij een eventuele wanbetaling uit de boot vallen. Als koper kunt u dus ook niet rekenen op de fiscale voordelen verbonden aan een woonkrediet.

Aanvullend pensioen

Voor de verkoper van een woning kan de lijfrenteformule interessant zijn als aanvulling op het aanvullend pensioen. De rente wordt overigens niet belast. Een belangrijke kanttekening is wel dat de woning uit de nalatenschap van de verkoper verdwijnt. De kinderen of andere erfgenamen kunnen er geen aanspraak meer op maken. ‘Langs de verkoperszijde ontmoet ik dan ook vaak kinderloze echtparen’, zegt Niclaus. ‘En helaas mensen die hun enige kind op die manier willen onterven.’

Hij raadt zijn klanten aan hun woning niet al op hun vijftigste te verkopen, maar te wachten tot de leeftijd van minstens 65 jaar. Want hoe jonger de verkoper, hoe lager de maandelijkse rente. Om de betaling van de verkoopsom te waarborgen moet de verkoper zoals gezegd een hypothecaire inschrijving nemen. De kostprijs bedraagt volgens Niclaus maximaal 500 euro.

Daarnaast zijn de kosten van de makelaar meestal voor de verkoper. Die variëren van makelaar tot makelaar. Reken op zo’n 3 tot 5 procent van de verkoopprijs. Uiteraard is een tussenkomst van een notaris noodzakelijk en - wegens de nodige goede afspraken - ook aangewezen.

Een voorbeeld van het mogelijke voordeel bij een verkoop op lijfrente

Een man van 69 jaar en zijn echtgenote van 66 verkopen een appartement waarvan de actuele marktwaarde wordt geschat op 250.000 euro. De levensverwachting van de man is nog zo’n 16 jaar en die van de vrouw 21,5. De kopers betalen een bouquet van 50.000 euro en daar bovenop een maandelijkse rente van 565 euro over een periode van 15 jaar, in het totaal en niet-geïndexeerd een bedrag van 101.700 euro. Samen met het bouquet betalen de kopers dus 151.700 euro (of 61 procent van de marktwaarde).

De huurwaarde van de flat is 700 euro per maand. De partijen komen overeen dat de verkopers het appartement na 15 jaar verlaten of vanaf dan huren.

De verkopers ontvangen voor hun appartement 151.700 euro. Maar ze kunnen er wel nog 15 jaar gratis wonen. Rekening houdend met de fictieve huurwaarde van 700 euro per maand gedurende 15 jaar wordt het voordeel voor de kopers als volgt berekend.

 
Niet-geïndexeerd berekend
voorschot: 50.000 €
maandelijkse rente: 101.700 €
fictieve huurwaarde: 126.000 €
totaal: 277.700 €
geschatte waarde: 250.000 €
winst na 15 jaar:  27.700 €

Bron: De tijd