Eigenlijk staat er niet in de huurwet of het de huurder of de verhuurder is die de kosten van bijvoorbeeld verbruik en onderhoud moet betalen. Maar het is gebruikelijk dat de huurder boven op de huurprijs nog kosten en lasten betaalt, en daar zijn dan wel enkele regels bij in acht te nemen.

Vooreerst zijn er twee uitzonderingen waarvoor er geen keuzevrijheid is wie ze zal betalen. De onroerende voorheffing met betrekking tot een gehuurd onroerend goed mag niet ten laste van de huurder worden gelegd. Een contractuele clausule die de huurder verplicht tot het betalen van de onroerende voorheffing is ongeldig.

Tegelijk verbiedt de wet dat de bemiddelingskosten die een derde - zoals een vastgoedkantoor - aanrekent voor het verhuren van het pand, worden verhaald op de huurder. Tenzij in het zeldzame geval dat de huurder de opdracht tot bemiddeling gegeven heeft.

Maar voor andere lasten is het dus een kwestie van afspraken maken tussen verhuurder en huurder. U doet er goed aan die afspraken, over welke kosten de huurder precies moet betalen, zo gedetailleerd mogelijk op te sommen in het huurcontract en ze niet af te doen met een algemene formulering.

Verbruikskosten voor water, gas en elektriciteit worden logischerwijs volledig bij de huurder gelegd. Ook de kosten voor het dagelijkse onderhoud van gemeenschappelijke delen zoals de traphal en de tuin - indien dat wordt uitbesteed - kunnen worden doorgerekend. Daar hoort ook het jaarlijkse onderhoud van de lift bij.

Maar niet de kosten van herstellings- en renovatiewerken zoals een reparatie van het dak of een nieuwe stookinstallatie, en dus evenmin de bijdragen in het reservefonds van de vereniging van mede-eigenaars dat wordt aangelegd voor zulke herstellings- en renovatiewerken. Over de kosten van de syndicus is er al eens discussie. Rechters hebben al bij herhaling geoordeeld dat die voor 50 procent kunnen worden doorgerekend aan de huurder, als die ook voordeel heeft bij het werk van de syndicus.

Altijd apart

Twee mogelijkheden vervolgens: een forfaitair bedrag op die kosten en lasten plakken, of voor een kostenafrekening voor de werkelijke kosten kiezen. In elk geval moeten de kosten en lasten steeds los van de huur in een afzonderlijke rekening worden weergegeven, ook als ze forfaitair worden vastgelegd - dat is een wettelijke verplichting. Ook in alle publieke meldingen bij de verhuring van een pand, zoals een advertentie, moeten de gevraagde huurprijs en het bedrag van de gemeenschappelijke lasten worden vermeld.

Een forfaitair bedrag mag niet eenzijdig worden gewijzigd, noch door de verhuurder, noch door de huurder, ook niet als blijkt dat de werkelijke kosten hoger of lager liggen. Beide partijen kunnen daarvoor wel naar de vrederechter stappen. Er kan dan gevraagd worden het forfaitaire bedrag voor kosten en lasten te herzien, of het om te zetten in werkelijke kosten en lasten.

Zijn de kosten en lasten niet forfaitair vastgelegd, dan moeten ze overeenstemmen met de werkelijke uitgaven voor verbruik, onderhoud van gemeenschappelijke delen... Vaak betaalt de huurder elke maand al een voorschot, en volgt op het einde van het jaar een eindafrekening. In het huurcontract kan worden vastgelegd dat het voorschot kan worden aangepast volgens de afrekening van het voorbije jaar. Op die manier volgt het nauwer de realiteit.

Worden de werkelijke kosten doorgerekend, dan moeten ook de bewijsstukken worden voorgelegd. De huurder heeft het recht van de verhuurder de bewijzen te eisen voor rekeningen die hem worden toegestuurd.

Ligt de gehuurde woning - denk aan een flat - in een groter gebouw waarvan het beheer door één persoon wordt gedaan, zoals een gevolmachtigde of een maatschappij, dan volstaat het dat de huurder een overzicht krijgt van de aangerekende kosten en lasten en daarbij de mogelijkheid krijgt om de bewijsstukken te gaan inkijken in de woonplaats van de persoon die het beheer verzorgt of de zetel van de maatschappij die het beheer waarneemt. 

Bron: Netto-De Tijd